وينص نظام ضريبة المعاملات العقارية على فرض ضريبة بنسبة 5% على التصرف في العقارات، بغض النظر عن حالة العقار المتصرف فيه أو شكله أو استخدامه وقت التصرف، وعما إذا كان التصرف يشمل العقار بأكمله أو جزء منه مقسم أو مقسم، وسواء كان العقار المتصرف فيه مكتملا أم لا، أو على الخارطة أم لا، وسواء كان موثقا أم لا، فقد كشف النظام أيضا عن 21 حالة حيث المعاملات العقارية معفاة تماما من الضريبة، حيث أن النظام وينص على استثناءات محددة، مثل: المعاملات العقارية المتعلقة بتوزيع الميراث أو الهدايا للأقارب حتى الدرجة الثالثة، والمبيعات لأغراض المؤسسات والمنظمات غير الربحية. والهدف من ذلك هو مكافحة التهرب الضريبي من خلال فرض غرامات تصل إلى ثلاثة أضعاف الضريبة المستحقة في حالة التلاعب أو تقديم معلومات غير صحيحة.
وفيما يلي نص النظام بحسب ما نشر في الجريدة الرسمية (أم القرى) اليوم (الجمعة):
المادة 1: لأغراض تطبيق هذا النظام، تكون للكلمات والعبارات التالية حيثما وردت المعاني المبينة أمامها، ما لم يقتض السياق خلاف ذلك: النظام: نظام ضريبة المعاملات العقارية.
اللائحة: اللائحة اللازمة لتنفيذ النظام.
الهيئة: مصلحة الزكاة والضرائب والجمارك.
المجلس: مجلس إدارة الهيئة.
المحافظ: محافظ الهيئة.
الضريبة: المبلغ الذي يتم فرضه على بيع العقارات وفقاً للأنظمة القانونية.
المملكة: أراضي المملكة العربية السعودية، بما في ذلك المناطق الواقعة خارج مياهها الإقليمية. تمارس المملكة العربية السعودية السيادة والولاية القضائية على مياهها وقاع بحرها وطبقاتها ومواردها الطبيعية وفقاً لنظامها والقانون الدولي.
العقار: العقارات داخل المملكة.
الشخص: أي شخص طبيعي أو كيان اعتباري عام أو خاص أو أي كيان اعتباري آخر. وتمنحه النصوص القانونية الحق في إبرام المعاملات العقارية.
التصرف العقاري: أي تصرف يؤدي إلى نقل ملكية العقار بشكل دائم أو نقل منفعته بشكل مباشر أو غير مباشر أو منفعته لمدة تزيد على (50) سنة.
الشركة العقارية: أي شركة أو صندوق أو مؤسسة – أياً كان الغرض من إنشائها – تمتلك عقارات في المملكة بشكل مباشر أو غير مباشر بهدف الحصول على دخل منها عن طريق البيع أو الإيجار، بشرط عدالة السوق وقيمتها. أن تزيد قيمة هذه العقارات على نسبة معينة من إجمالي القيمة السوقية لأصولها وفقاً لما تحدده اللائحة، بما لا يقل عن (50%) من قيمة تلك الأصول.
المتصرف: أي شخص يتصرف في العقارات سواء لمنفعته أو لحساب الغير.
المتصرف: أي شخص تنتقل إليه الحقوق في العقار موضوع التصرف العقاري أو بعضه.
القيمة السوقية العادلة: المقابل الذي يمكن بموجبه تداول العقار في سوق مفتوحة بين طرفين مستقلين مقابل معاملة عقارية مماثلة أو مشابهة للمؤشرات العقارية المعتمدة. وفقا لأحكام اللائحة.
التوثيق: الإجراءات التي تضمن إثبات بيع العقار وفقاً للأحكام القانونية ذات العلاقة.
المادة 2: 1- تفرض ضريبة قدرها (5%) على بيع العقارات. بغض النظر عن حالة العقار الذي يتم بيعه أو شكله أو استخدامه وقت البيع وما إذا كان البيع يشمل العقار كله أو جزء منه، مقسما أو منقسما، وسواء كان العقار الذي يتم بيعه مكتملا أو تحت الإنشاء أو تحت الإنشاء. -خطة أم لا، وهل تم إنشاء التوثيق أم لا.
2- يتم احتساب الضريبة على أساس القيمة الإجمالية للصفقة العقارية المتفق عليها بين البائع والمستلم، على أن تكون في حدود القيمة السوقية العادلة في تاريخ البيع. عند احتساب الضريبة، لا تأخذ قيمة التصرف العقاري في الاعتبار تكاليف الأجل إذا كان يتعلق بالتمويل من خلال الشركات المرخص لها قانوناً.
3- تخضع المعاملات العقارية للضريبة مرة واحدة فقط. وتتحقق وحدة أطراف المعاملة ووحدة الملكية ووحدة القيمة.
وتحدد اللائحة الأحكام والضوابط اللازمة لتنفيذ هذه المادة، بما في ذلك ما يتعلق بالشركة العقارية.
المادة 3: أ- تعفى من الضريبة بشكل كامل التصرفات العقارية التالية: 1- التصرفات العقارية في حالة قسمة الميراث.
2- بيع العقارات – دون عوض – بتبرع عام أو خاص أو مجتمعي.
3- التصرف في العقارات – دون تعويض – من أو إلى جمعية خيرية مرخصة قانوناً.
4- بيع العقارات لهيئة عامة أو لشخص اعتباري أو مؤسسة أو مشروع ذي نفع عام.
5- بيع العقارات من قبل جهة عامة بصفتها سلطة عامة.
6- بيع العقارات في حالة نزع الملكية للمنفعة العامة أو مصادرة العقار مؤقتاً.
7- التصرف في عقارات الزوج أو الزوجة أو أحد الأقارب حتى الدرجة الثالثة. كتبرع موثق.
8- بيع العقار تنفيذاً لوصية موثقة.
9- عمليات بيع العقارات بالاكتتاب العام والتداول في الأوراق المالية المدرجة والتداول في أسهم صناديق الاستثمار.
10- البيع المؤقت للعقارات بين صندوق استثماري وبنك الحفظ – أو العكس – أو بين البنوك الوصية للصندوق نفسه، وفقاً لأحكام قانون الأسواق المالية والأنظمة والتعليمات المستندة إليه.
11- بيع عقار منح حصة عينية في رأس مال شركة مؤسسة في المملكة، على ألا يتم التصرف في الأسهم المقابلة للحصة العينية خلال المدة التي تحددها اللائحة، والتي لا تزيد على (5) سنوات وأن الشركة تحتفظ ببيانات مالية سنوية مدققة من قبل مدقق حسابات خارجي معتمد طوال الفترة.
12- المعاملات العقارية في الحالات التي يكون فيها أحد أطراف الصفقة حكومة أجنبية أو منظمة دولية أو مؤسسة أو بعثة دبلوماسية أو عسكرية أو أحد أعضاء السلك الدبلوماسي أو القنصلي أو العسكري المعتمدين في المملكة. المعاملة بالمثل.
13- التصرف العقاري الذي يقدم مساهمة عينية في رأس مال صندوق استثمار عقاري. وفقاً لأحكام قانون الأسواق المالية والأنظمة والتعليمات الصادرة بموجبه.
14- البيع المؤقت للعقارات بغرض استخدام العقار كتمويل أو ضمان ائتماني، ما لم يتم ذلك على العقار بنقل ملكيته بشكل دائم إلى الممول أو طرف ثالث.
15- بيع العقارات تنفيذاً لأمر البيع الجبري. صادر عن محكمة مختصة.
16- المبيعات العقارية الناتجة عن عمليات الاندماج والاستحواذ بين الكيانات الاعتبارية.
17- بيع عقار من قبل شخص طبيعي لشركة أو صندوق استثماري مؤسس في المملكة، ويمتلك ذلك الشخص – بشكل مباشر أو غير مباشر – جميع أسهم أو أسهم أو أسهم صندوق الشركة، على ألا يطرأ أي تغيير على نسبتها. ألا تزيد مدة ملكية الشركة أو الصندوق للمدة التي تحددها اللائحة بأي حال من الأحوال على (5) سنوات.
18- صفقة عقارية بين شركة وشركة أخرى مقيمة في المملكة تمتلك إحداهما – بشكل مباشر أو غير مباشر – كافة أسهم أو أسهم الشركة الأخرى، والمعاملة العقارية بين شركة وصندوق استثمار مقيم في المملكة. المملكة، وتمتلك الشركة -بشكل مباشر أو غير مباشر- جميع أسهم الصندوق أو بيع العقارات بين الشركات المؤسسة في المملكة أو صناديق الاستثمار، التي تكون جميع حصصها أو أسهمها مملوكة -بشكل مباشر أو غير مباشر- لنفس الشخص . وفي جميع الأحوال يجب أن تظل جميع حصص أو حصص أو حصص الشركة التي تم التصرف فيها، بشكل مباشر أو غير مباشر، في ملك الشخص نفسه للمدة التي تحددها اللائحة، على ألا تزيد على (5). ) سنين.
19- بيع العقار من قبل أي شخص إلى مطور عقاري مرخص له بمزاولة أعمال البيع والتأجير على الخارطة وفقاً للقوانين والأنظمة والضوابط والتعليمات المعمول بها في المملكة، على أن يتم التنازل عن العقار لأحدهم. منها أنه تم الانتهاء من مشروعات البيع على الخارطة وأصدرت الجهة المسئولة قرار الترخيص.
20- التصرف دون تعويض في عقار لشركة أو صندوق استثماري مؤسس في المملكة، وتكون كافة أسهم أو أسهم أو أسهم صندوق الشركة مملوكة – بشكل مباشر أو غير مباشر – لمؤسسة عامة أو خاصة أو مجتمعية، بشرط أن تكون الحصة تغيرات تأسيس الشركة أو الصندوق للمدة التي تحددها اللائحة بما لا يزيد على (5) سنوات.
21- إعادة العقار المفروض إلى مالكه السابق نتيجة إلغاء التصرف العقاري الموثق لدى كاتب عدل أو كاتب عدل مرخص، بالاتفاق المتبادل بين الطرفين، خلال مدة لا تزيد على (90) يوماً من تاريخه. توثيق المعاملة العقارية المتأثرة بالإلغاء، إذا لم يتم إجراء أي تغييرات على وصف العقار. سيتم استرداد القيمة كاملة.
تحدد اللائحة معايير وضوابط الإعفاء الضريبي الكامل لكل من الحالات المنصوص عليها في الفقرة (أ) من هذه المادة.
ب- باستثناء التصرفات العقارية المشار إليها في الفقرة (أ) من هذه المادة، تعفى جميع التصرفات العقارية الأخرى من الضريبة كلياً أو جزئياً. حسبما يقرره مجلس الوزراء.
المادة 4: 1- تستحق الضريبة في تاريخ بيع العقار، وتاريخ بيع العقار هو بحكم التعريف تاريخ توثيقه.
2- تضع اللائحة أحكاماً لتحديد تاريخ بيع العقار في الحالات التي لا يوجد فيها توثيق.
المادة الخامسة: 1- يتم دفع الضريبة للمصلحة في يوم بيع العقار ويمكن أيضاً دفعها مسبقاً.
2- استثناءً من أحكام الفقرة (1) من هذه المادة، يجوز سداد الضريبة بعد تاريخ بيع العقار في الحالات التي تحددها اللائحة.
المادة 6: لا يجوز لأي شخص ذي علاقة بالصفقة العقارية أن يقوم بأي إجراء أو الدخول في أي اتفاق يترتب عليه خلق معاملات وهمية أو مخفية. ويؤدي ذلك إلى عدم دفع الضريبة المستحقة بشكل صحيح. وفي إطار تطبيق القانون يتم احتساب الضريبة وتحصيلها على أساس السلوك الفعلي وليس على أساس السلوك الوهمي أو الخفي.
المادة السابعة: 1- شركة التخلص من النفايات مسؤولة عن الضريبة المستحقة وعليها سدادها للهيئة. وفقاً للإجراءات والمواعيد التي تحددها اللائحة، مع عدم الإخلال بأحكام المادة (5) من النظام.
2- يكون المستفيد مسؤولاً بالتضامن مع المستفيد عن سداد الضريبة المستحقة إذا أثبت للهيئة أنه كان السبب في عدم سداد الضريبة المستحقة.
3- في تطبيق أحكام هذه المادة، المتنازل هو الشخص الذي تصرف العقار لصالحه.
المادة 8: 1 – للهيئة – خلال مدة لا تزيد على (ثلاث) سنوات من تاريخ التصرف العقاري – التحقق من قيمة التصرف العقاري المفصح عنه، وعليها إعادة احتساب الضريبة المستحقة في الحالات التي يثبت فيها ذلك. أن تكون قيمتها أقل من حدود القيمة السوقية العادلة، بما في ذلك حالات التهرب الضريبي، وفقاً لما تحدده اللائحة.
2- يجب على الهيئة – لأغراض احتساب الضريبة المستحقة – تقدير قيمة بيع العقار غير محدد القيمة المبلغ للهيئة خلال مدة لا تزيد على ثلاث سنوات من تاريخ بيع العقار.
3- يجب على الهيئة احتساب الضريبة المستحقة على التصرفات العقارية التي لم يتم توثيقها أو لم يتم الإفصاح عنها للهيئة.
4- يجب على الهيئة أن تطلب سداد الضريبة المستحقة خلال مدة لا تزيد على ثلاث سنوات من تاريخ بيع العقار أو من تاريخ علمها ببيع العقار غير الموثق أو المفصح عنه.
5- يجوز للهيئة الاستعانة بمثمن معتمد. ويستخدم هذا للتحقق من القيمة السوقية العادلة للمعاملة العقارية ولتقدير قيمة الصفقة العقارية ذات القيمة غير المحددة.
6- لا تؤثر المواعيد المشار إليها في هذه المادة على حق الهيئة في المطالبة بسداد الضريبة المستحقة في حالة الإخلال بالمواعيد التي تحددها لائحة المعاملات العقارية المعفاة من الضريبة. وفقا للمادة (3) من النظام.
وتحدد اللائحة الأحكام والضوابط اللازمة لتنفيذ هذه المادة.
المادة 9: 1- يتم رد الضريبة المدفوعة زيادة أو خطأ أو الضريبة المدفوعة عن صفقة عقارية غير منتهية.
2- يتم استرداد الضريبة المدفوعة عن التصرف العقاري الملغي، شريطة استيفاء جميع الشروط الواردة في المادة (الثالثة) الفقرة (أ) الفقرة (21) من القانون.
وتحدد اللائحة الإجراءات والضوابط والمواعيد النهائية لذلك.
المادة العاشرة: 1 – مع عدم الإخلال بالنصوص التنظيمية ذات الصلة، يجوز للهيئة – لأغراض تنفيذ أحكام القوانين واللوائح – طلب أي معلومات متاحة لأي شخص. ويجب على كل من تطلب منه المعلومات أن يقدمها إلى الهيئة في المواعيد التي تحددها الهيئة.
2- يجب على أي شخص مرخص له بتوثيق المعاملات العقارية وفقاً للأنظمة المعمول بها في المملكة الالتزام بما تقضي به الأنظمة واللوائح ذات الصلة. وهذا يضمن احتساب الضريبة المستحقة وتحصيلها بكفاءة.
المادة 11: 1 – مع عدم الإخلال بالنصوص القانونية ذات الصلة، يجب على موظفي الهيئة وجميع الأشخاص العاملين لديهم أو بالنيابة عنهم الحفاظ على سرية المعلومات التي يتلقونها أو يطلعون عليها أثناء عملهم والمتعلقة بتنفيذ هذا النظام. للهيئة الاطلاع على أحكام القوانين واللوائح، ولا يجوز لهم الإفصاح عن تلك المعلومات إلا في الحالات التي تحددها اللائحة ووفقاً للضوابط والشروط الواردة فيها.
2- لا يجوز لأي شخص يتلقى معلومات أو يطلع عليها بموجب الفقرة (1) من هذه المادة أن يستخدمها إلا للأغراض التي تلقى أو اطلع على تلك المعلومات من أجلها.
3- فيما عدا الحالات المنصوص عليها في اللائحة، لا يجوز للشخص الذي تلقى أو اطلع على معلومات تتعلق بتطبيق أحكام القانون واللائحة الإفصاح عنها لأشخاص آخرين، وعليه إعادة المستندات المتعلقة بهذه المعلومات إلى السلطة في أقرب وقت لا يوجد المزيد من الحاجة.
المادة الثانية عشرة: مع عدم الإخلال باختصاصات الجهات الأخرى وأحكام النظام والأنظمة الأخرى ذات العلاقة، تحدد اللائحة الضوابط والإجراءات والنماذج والمستندات اللازمة لتنفيذ أحكام النظام، بما في ذلك: 1- ضوابط وإجراءات تسجيل التصرفات العقارية لدى الهيئة.
2- ضوابط وإجراءات تصحيح بيانات التصرفات العقارية المسجلة لدى الهيئة.
3- ضوابط وإجراءات التحقق من التصرف في العقارات وتقدير قيمتها.
4- إجراءات تبليغ قرارات الهيئة المتعلقة بتنفيذ أحكام القوانين واللوائح.
5- النماذج والإشعارات والوسائل الإلكترونية اللازمة لتنفيذ الالتزامات أو الإجراءات المتعلقة بأحكام القوانين واللوائح.
6- المستندات والسجلات التي يجب الاحتفاظ بها لأغراض الضريبة وفترات الاحتفاظ بها التي يقتضيها القانون والوسائل المستخدمة والضوابط اللازمة للاحتفاظ بها.
المادة الثالثة عشرة: 1- تصدر الهيئة الأدلة والنشرات الضريبية اللازمة. مساعدة أطراف المعاملات العقارية على الوفاء بالتزاماتهم وتعزيز مستوى مشاركتهم التطوعية.
2- يجوز للهيئة إصدار قرار توضيحي لتوضيح المعالجة الضريبية للمعاملة الضريبية وفقاً لأحكام القوانين واللوائح، ويكون إصدار هذا القرار إما بناء على طلب يقدم إليها أو بناء على طلب يقدم إليها. وأي أسس أخرى تراها ضرورية لإصدار هذا القرار. ويمكن للهيئة نشر القرار علناً على موقعها الإلكتروني.
ويتخذ القرار المشار إليه في هذه الفقرة وفقاً للأحكام والإجراءات التي تحددها اللائحة.
3- تلتزم الهيئة بأحكام القوانين واللوائح عند إصدار أو تعديل الأدلة والنشرات والقرارات المشار إليها في هذه المادة.
المادة 14: يعتبر تهرباً ضريبياً: 1- تقديم مستندات أو معلومات أو إقرارات أو سجلات مزورة أو مصطنعة أو كاذبة أو ما في حكمها. فيما يتعلق ببيع العقارات بقصد التهرب من دفع الضريبة المستحقة. ويتحمل دافع الضرائب عبء إثبات عدم وجود نية.
2- ارتكاب أي فعل آخر بقصد التهرب من أداء الضريبة المستحقة.
المادة 15: مع عدم الإخلال بأي عقوبات أشد ينص عليها أي قانون آخر، يفرض على مخالفات القوانين أو الأنظمة ما يلي: 1- غرامة لا تزيد على ثلاثة أمثال قيمة الضريبة المتهرب منها في حالة التهرب الضريبي. وتطبق العقوبة نفسها على كل من يثبت أنه شارك أو دعم أو سهل التهرب الضريبي.
2- غرامة تعادل (2%) من قيمة الضريبة غير المدفوعة عن كل شهر أو جزء منه لم تدفع عنه الضريبة وبما لا يزيد على (50%) من قيمة الضريبة غير المدفوعة. ويبدأ احتساب الغرامة من اليوم التالي لنهاية المدة المحددة لسداد الضريبة المستحقة. يتم فرض غرامة إضافية عن كل شهر يبدأ بنسبة (1%) من قيمة الضريبة غير المسددة وسيتم تغيير المبلغ المستحق من قبل الهيئة ويبدأ احتساب الغرامة (ثلاثين يوماً) من تاريخه إخطار التغيير.
3- مع عدم الإخلال بأحكام الفقرات (1) و(2) و(4) من هذه المادة، يعاقب كل من يخالف أي حكم من أحكام القانون أو اللائحة بغرامة لا تزيد على قيمة الضريبة المستحقة (خمسين جنيهاً مصرياً). ) ألف ريال أيهما أكبر.
4- كل من رخص له بتوثيق التصرفات العقارية وفق الأنظمة المعمول بها في المملكة وخالف أحكام النظام سيتم معاقبته وفق أحكام نظام التوثيق.
المادة السادسة عشرة: 1- تفرض الهيئة الجزاءات المقررة في النظام وفقاً لتصنيف المخالفات والعقوبات المقابلة لها التي يحددها المجلس، مع مراعاة التناسب بين المخالفة والعقوبة.
2- توقع العقوبة بقرار من المحافظ أو من يفوضه المجلس.
3- لا يحول توقيع أي من الجزاءات المنصوص عليها في النظام دون تحصيل الضريبة المستحقة.
المادة السابعة عشرة: يجوز لمن أصدرت الهيئة في حقه قراراً وفقاً لأحكام القوانين واللوائح أن يتظلم خلال ستين يوماً من تاريخ إخطاره، وعلى الهيئة أن تبت في التظلم خلال تسعين يوماً من تاريخ صدور القرار. وإذا صدر قرار برفض التظلم أو انقضت مدة تسعين يوماً دون صدور قرار، يجوز للشاكي خلال ثلاثين يوماً من تاريخ تقديمه الطعن في قرار الهيئة أمام الجهة القضائية المختصة التي تمنحه الحق في التظلم. رفض شكواه أمام الهيئة أو انقضاء هذه المدة دون البت فيها، بشرط ألا تتم الشكوى أو الاعتراض على القرار خلال المواعيد السابقة؛ ويعتبر القرار نهائياً وغير قابل للاستئناف أو الطعن أمام أي جهة قضائية أخرى. وتحدد اللائحة القواعد والإجراءات التفصيلية لتنفيذ هذه المادة.
المادة (18): يتولى الموظفون الذين يصدر بتعيينهم قرار من المحافظ مهام الإشراف والتفتيش وضبط مخالفات أحكام القوانين واللوائح. ولهم كافة الصلاحيات اللازمة للقيام بمهامهم. وتحدد اللائحة إجراءات مزاولة أعمالهم.
المادة 19: 1- للهيئة التنسيق مع الجهات الحكومية في كل ما يتعلق بتنفيذ أحكام القوانين واللوائح.
2- مع عدم الإخلال بأحكام الفقرة (2) من المادة (5) من النظام، لا يجوز لأي شخص مرخص له بتوثيق التصرفات العقارية وفقاً للأنظمة المعمول بها في المملكة توثيق التصرف العقاري الذي تنطبق عليه الضريبة. ولم يتم دفع المستحق حتى وقت دفع الوثائق.
المادة العشرون: 1- يعتمد المجلس اللائحة خلال (مائة وثمانين) يوماً من تاريخ نشر النظام ويعمل بها من تاريخ نفاذه كما يصدر القرارات والتعليمات اللازمة لذلك. لتنفيذ أحكام النظام واللائحة .
2- يعمل بالنظام بعد مائة وثمانين يوماً من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية ويلغى كل حكم يتعارض معه.
